Come nasce una (piccola) speculazione immobiliare.
Cagliari, zona centrale.
Una villa in area residenziale di pregio (quartiere Bonaria).
Zona “B” del piano urbanistico comunale (P.U.C.) vigente.
Per le ragioni più svariate, l’immobile viene messo in vendita.
Lo striscione dell’Agenzia immobiliare reclamizza chiaramente l’attrattiva: “terreno edificabile 3.000 mc”
Tremila metri cubi, un palazzo, al posto di una villetta con alberi e giardino. Una delle poche in area residenziale centrale.
Magari acquistasse un residente illuminato (e ricco) che volesse semplicemente ristrutturare la villetta, mantenendo alberi a giardino.
Nella realtà speculativa kasteddaia, l’ipotesi più probabile è quella di un palazzo nel quale le unità immobiliari potranno esser poste in vendita a 2.500,00 – 3.000,00 euro al metro quadro.
Prezzi generalmente non accessibili nel mercato immobiliare locale. Un futuro immobile destinato a rimanere in buona parte invenduto.
Si continua nella non politica di gestione del territorio.
Per esempio, il 19 dicembre 2017 il Consiglio comunale di Cagliari approvava definitivamente la variante alla lottizzazione immobiliare “Oliveto”, al Quartiere Fonsarda.
75 mila metri cubi, palazzi alti 24 metri, un centro commerciale, un centro direzionale, negozi, 4 aree verdi.
Poche settimane dopo, il 13 gennaio 2018, una manifestazione popolare spontanea denuncia pubblicamente la situazione di abbandono e isolamento del quartiere storico di Castello.
Qui c’è la fotografia della situazione della gestione del territorio di Cagliari.
Dopo l’approvazione del piano di utilizzo dei litorali (P.U.L.), dopo l’adozione del piano particolareggiato del centro storico, latita ancora l’adeguamento del piano urbanistico comunale (P.U.C.) al piano paesaggistico regionale (P.P.R.).
Si fanno piani attuativi (P.U.L., piano centro storico), ma manca lo strumento generale di pianificazione del territorio. Come il buco della ciambella (il P.U.C. revisionato) inesistente.
Nel mentre, ancora, continuano a procedere nuovi progetti edilizi, come quello di Via Bolzano-Via Messina (5 palazzi, 73 appartamenti, 3.600 metri quadrati di parcheggi interrati a pagamento, 2.400 metri quadrati di verde pubblico e 3.593 metri quadri edificati su 6.000 metri quadrati di superficie complessiva) e prosegue la cementificazione delle zone “BS 3*”, cioè le aree già previste dallo strumento urbanistico generale come destinate a “servizi pubblici di quartiere”. Verde pubblico, parcheggi, per capirci.
Le zone “BS3*” sono mostri urbanistici prodotti dal connubio fra Amministrazione comunale Floris e la speculazione immobiliare Kasteddaia.
Si tratta di zone del vigente piano urbanistico comunale – P.U.C. dove il proprietario può edificare sul 60% della superficie (con un indice volumetrico di 5 metri cubi per ogni metro quadro di superficie) in cambio della cessione gratuita del 40 % al Comune per la realizzazione di quei servizi pubblici (verde, parcheggi, ecc.) che, comunque, si ritengono necessari. Con, tanto per cambiare, la possibilità di deroga in favore dei costruttori: se si dimostra che l’intervento edilizio con le condizioni ordinarie non è redditizio, si può chiedere di monetizzare una parte della quota destinata ai servizi pubblici.
E’ in gran parte in queste aree l’eredità mattonara dell’amministrazione comunale Floris di ben 1.192.935 metri cubi di volumetrie residenziali approvate nella consiliatura 2006-2011.
In questi anni in queste zone si è costruito con continuità (soprattutto a Bonaria, es. Via Asti, Via Milano) o si è programmato (es. Via Bolzano), mentre anche la sola predisposizione del nuovo P.U.C. avrebbe costituito valido motivo per “congelare” queste aree in vista del nuovo strumento urbanistico. Oggi a Cagliari c’è la bellezza di 5.090 unità immobiliari residenziali non occupate (dati ISTAT, censimento 2011).
Parecchi di questa miriade di interventi edilizi, spesso e volentieri di carattere speculativo, oggi sono invenduti e nemmeno affittati, con buona pace e tanti debiti con le banche dell’aristocrazia mattonara della Città del sole.
Eppure, dal 2001 al 2016 Cagliari ha perso ben 9.588 residenti, dai 163.671 residenti al 31 dicembre 2001 ai 154.083 residenti al 31 dicembre 2016 (elaborazione dati ISTAT, 2017). Ora sono 153.231 (dati ISTAT, 31 dicembre 2019).
Cagliari non ha bisogno di nuovo cemento, non ha bisogno di ulteriore “consumo del territorio”, ha bisogno di case ristrutturate e di case a prezzi (acquisto, locazione) accessibili.
Cagliari ha bisogno di interventi di housing sociale, non solo nell’ex Mattatoio di Via Po, ma anche nell’ex deposito dell’Aeronautica di Via dei Conversi, già dismesso da anni in favore della Regione autonoma della Sardegna e colpevolmente inutilizzato.
Ha bisogno di una politica di incentivi per la ristrutturazione degli immobili e la dotazione ove possibile di impianti di produzione di energia da fonti alternative (pannelli fotovoltaici in particolare), di un efficace accesso ai fondi comunitari per la riqualificazione delle aree urbane.
Soprattutto ha bisogno di più alberi, più verde pubblico.
Per ogni albero che, purtroppo, dev’essere rimosso, per qualsiasi causa, ne devono essere piantati dieci, possibilmente in prossimità dell’albero perso.
Cagliari ha bisogno, finalmente, della revisione del P.U.C. alla luce del piano paesaggistico regionale – P.P.R. (fondamentale passaggio anche per la soluzione virtuosa della vicenda del Colle di Tuvixeddu), come previsto dalla legge e imposto dal buon senso.
Più alberi, meno mattoni.
Gruppo d’Intervento Giuridico onlus
(foto S.D., archivio GrIG)
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Se non consumano territorio riempiendolo di cemento e uccidendo alberi, non sono contenti!
Belle parole ma questa situazione andrà avanti aggravandosi finché la nostra società continuerà a impoverirsi.
Purtroppo la rigenerazione urbana non è possibile per i vincoli di legge e perché gli immobili da “rigenerare o riqualificare” appartengono a categorie sociali che oggi sono gravemente impoverite e non hanno i soldi per intervenire, neppure con interventi di manutenzione minimali e con le agevolazioni fiscali, avendo redditi sufficienti alla mera sopravvivenza.
Per contro, la parte della popolazione che continua ad avere buoni redditi ha bisogno di case nuove e queste si possono trovare solo in zone nuove e periferiche.
E’ anche comprensibile e legittimo che ci sia chi non vuole acquistare case vecchie.
La cosa però importante è che, prima di avviare espansioni in zone vergini, bisognerebbe completare l’edificazione nelle zone già predisposte e spesso rimaste incomplete.
Ma su questo le amministrazioni e lo Stato sono i primi speculatori perché riscuoteranno pesanti tasse e imposte dall’IMU e dalla compravendita o dalla successione mortis causa delle aree edificabili etc. anche se queste non interesseranno a nessuno e per decenni rimarranno invendute.
..in questo caso, come in tanti altri, siamo in zone centrali dei centri abitati, dove accade che vengano eliminate case con giardini per far posto a palazzoni con appartamenti che rimangono spesso desolatamente semi-vuoti per mancanza di acquirenti.
Non c’è bisogno di nuove case (la popolazione è stabile o in lieve diminuzione), ma di ristrutturazioni e di verde pubblico.
Personalmente introdurrei una pesantissima tassazione per l’edificazione comportante consumo di suolo.
Stefano Deliperi
Per dirla come il grande Gianni Statera: Cagliari,città delle 3M .Mattoni,Medici,Massoni.
La maggioranza delle persone ormai non sa nemmeno cosa è la terra, quella cosa che infanga le scarpe e che viene nascosta sotto catrame, cemento , mattoni,….quella cosa che ne basta una manciatina e ci può nascere un’erba, un fiore, una pianta, un albero. Ma chi se ne frega di ucciderla.
E ricordiamo che la realizzazione dei palazzi della sole immobiliare di via Asti verso via Padova prevedeva del verde da realizzare subito sempre da parte dell impresa edile, ma ad oggi, dopo che da diverso tempo sono stati terminati i due palazzi e venduti diversi appartamenti il verde previsto per ora non esiste!
…sicuramente, come di consueto, il Comune di Cagliari interverrà con solerzia decisamente per costringere l’impresa a far fronte ai propri obblighi e a realizzare l’area di verde pubblico in men che non si dica 😉
In nessuno degli 8000 Comuni Italiani esiste un ufficio di controllo e verifica delle attività edilizie.