Gruppo d'Intervento Giuridico (GrIG)

Teulada, complesso “Rocce Rosse” (residence + “seconde case”)

Lo scorso 30 giugno 2017 la Federalberghi – Confcommercio regionale ha organizzato in quel di Arzachena un incontro dall’emblematico titolo “AmbientalistAlbergatore, come i luoghi comuni sull’urbanistica danneggiano il turismo e la Sardegna”, durante il quale ha chiesto a gran voce ulteriori aumenti volumetrici per le strutture ricettive anche entro la fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia.

Pieno sostegno – e non poteva esser diversamente – alla proposta di legge regionale urbanistica sarda avanzata dalla Giunta Pigliaru [1], il cui intendimento pubblicizzato è quello di migliorare l’offerta turistica attraverso il miglioramento delle dotazioni della ricettività alberghiera senza consumo di nuovo territorio.    In quest’ottica sono previsti incrementi volumetrici in favore delle strutture ricettive anche entro la fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia marina, così da permettere la realizzazione di centri benessere, sale congressuali, servizi, attrezzature sportive, che renderebbero “più appetibile” un patrimonio edilizio ricettivo ormai “datato”.

In primo luogo, la Giunta Pigliaru dovrebbe spiegare in maniera convincente come riaccendere le betoniere a due passi dall’acqua possa incentivare il turismo in Sardegna. I fattori limitanti sono fondamentalmente gli alti costi e la scarsità dei trasporti aerei e navali, così gli alti costi del soggiorno e la poca qualità dei servizi, come sanno anche i bambini.

Carloforte, La Caletta, eco-mostro in costruzione

In realtà, ulteriori metri cubi graziosamente elargiti sulle coste alle strutture ricettive (alberghi, residence, multiproprietà, ecc.) per l’ennesima volta rappresenterebbero soltanto l’ennesima speculazione immobiliare in danno di un bene ambientale della collettività.

Nella fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia marina si stima che siano presenti ben 495 strutture turistico-ricettive, potenzialmente beneficiarie di tali aumenti volumetrici.

Così l’art. 31 del disegno di legge regionale: “al fine di migliorare qualitativamente l’offerta ricettiva sono consentiti interventi di ristrutturazione, anche con incremento volumetrico, delle strutture destinate all’esercizio di attività turistico-ricettive. Gli interventi possono essere attuati anche mediante demolizione e ricostruzione e gli incrementi volumetrici possono determinare la realizzazione di corpi di fabbrica separati … anche in deroga ai parametri e agli indici previsti dagli strumenti urbanistici, nella percentuale massima del 25 per cento dei volumi legittimamente realizzati”.

Arzachena, Costa Smeralda, lavori suites Hotel Romazzino

In buona sostanza, si tratta anche di “unità immobiliari separate”, cioè ville, pur connesse alla gestione alberghiera.  Così, per capirci, come fatto in base al c.d. piano per l’edilizia o piano casa che dir si voglia (legge regionale n. 4/2009 e s.m.i.) all’Hotel Romazzino in Costa Smeralda (Arzachena) e oggetto di un procedimento penale avviato dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Tempio Pausania anche su esposti del Gruppo d’Intervento Giuridico onlus per violazione della normativa di tutela costiera.[2]

Non solo.

“Gli … incrementi volumetrici … sono computati ai fini della pianificazione delle volumetrie realizzabili per il soddisfacimento del fabbisogno di ricettività alberghiera ed extra-alberghiera, con le modalità previste dall’Allegato A” (art. 31, comma 3°, lettera b, del d.d.l. urbanistico) e “gli insediamenti esistenti possono essere completati attraverso la previsione di ambiti di potenziale trasformabilità ad essi contigui. È, in ogni caso, consentita la trasformazione delle residenze per le vacanze e il tempo libero, esistenti o da realizzare, in strutture ricettive alberghiere” (Allegato A, art. A 4, comma 3°).

S. Teresa di Gallura, Residence La Marmorata

In parole povere, sono consentiti gli ampliamenti degli insediamenti edilizi nella fascia costiera e la trasformazione delle “seconde case” in strutture ricettive alberghiere, anche se nemmeno esistenti (!)   Quest’ultima disposizione rieccheggia la sfacciata previsione dei famigerati nullaosta per complessi alberghieri emanati in deroga ai vincoli propedeutici per la redazione degli allora piani territoriali paesistici in base all’art. 13, comma 1°, lettera c, della legge regionale n. 45/1989: la Giunta regionale fra il 1990 e il 1992 ne rilasciò ben 235, legittimando nella futura normativa di piano tantissimi progetti immobiliari di “seconde case” poi “riciclati” in “complessi alberghieri”.

Grazie al Cielo e al Consiglio di Stato (il T.A.R. seguì lentamente…), riuscimmo fra mille difficoltà a ottenere l’annullamento di quei piani territoriali paesistici che…tutelavano fondamentalmente investimenti e speculazioni immobiliari.[3]

Ma non finisce qui: il “mattone liofilizzato” con un colpo di bacchetta magica cresce ancora.

Alghero, Hotel Baia di Conte

“Possono usufruire degli incrementi volumetrici previsti nel comma 1 anche le strutture turistico-ricettive  che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dall’articolo 10 bis della legge regionale 22 dicembre 1989, n. 45 (Norme per l’uso e la tutela del territorio regionale), e successive modifiche ed integrazioni … Possono usufruire degli incrementi volumetrici previsti nel comma 1 anche le strutture turistico-ricettive  che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dal capo I e dall’articolo 13, comma 1, lettera e)  della legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4 (Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia  mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza  strategica per lo sviluppo), dall’articolo 31 della legge regionale 23 aprile 2015, n. 8 (Norme per la  semplificazione e il riordino di disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e per il miglioramento del  patrimonio edilizio), unicamente fino al concorrere del 25 per cento del volume originario, esistente alla data dell’ampliamento in deroga”.

La struttura turistico-ricettiva già ampliata del 25% della volumetria, poi ampliata ancora, può esser un’altra volta ampliata fino al raggiungimento del 25% della volumetria conseguita dopo il primo ampliamento: per esempio, una struttura turistico-ricettiva avente in origine una volumetria di 30 mila metri cubi, può esser stata ampliata a 37.500 metri cubi (mc. 7.500, cioè + 25%) e ora può giungere a 46.875 metri cubi (mc. 9.375, cioè ulteriore +25%).

Alghero, Pischina Salida, Hotel Capo Caccia

In pochi anni, nella fascia costiera di massima tutela, la volumetria di una struttura turistico-ricettiva potrebbe crescere di più del 50% della volumetria iniziale.

E questo favorirebbe il turismo?

In realtà favorirebbe la riminizzazione delle coste sarde, proprio quello che si dovrebbe evitare a ogni costo.

Basta guardare alcuni ecomostri ricettivi esistenti sulle coste della Sardegna e pensare quali tumori mattonari a due passi dal mare potrebbero diventare con simili aumenti volumetrici.   Solo a titolo di esempio:

* il residence “Rocce Rosse”, a picco sulla costa di Teulada;

* l’Hotel della Caletta, a Carloforte;

* l’Hotel “Capo Caccia”, ad Alghero;

* il Residence “La Marmorata”, a S. Teresa di Gallura;

* l’Hotel “Baia di Conte”, ad Alghero.

A parte l’illegittimità costituzionale di simili proposte normative eversive della disciplina di tutela costiera e della pianificazione paesaggistica in particolare, le ristrutturazioni e riqualificazioni si possono ben fare con le volumetrie già esistenti, senza ulteriore “consumo” di territorio pregiato.

Solo un’ultima considerazione: se il Presidente Pigliaru si fosse presentato alle elezioni regionali del 2014 con simili proposte avrebbe certamente preso parecchie migliaia di voti in meno.     E oggi non sarebbe dov’è.

Gruppo d’Intervento Giuridico onlus

qui un’analisi critica sulla proposta di legge regionale urbanistica sarda

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[1] qui i testi del disegno di legge regionale:

• Delibera del 16 marzo 2017, n. 14/4 [file .pdf]
  Disegno di legge concernente “Disciplina generale per il governo del territorio”.
• 14/4 – relazione [file .pdf]
• 14/4 – testo ddl [file .pdf]
• 14/4 – scheda ATN [file .pdf]

[2]  L’ordinanza T.A.R. Sardegna, Sez. II, 18 marzo 2011, n. 135 era già intervenuta con l’interpretazione poi fatta propria dalla Corte costituzionale, affermando la prevalenza della disciplina di tutela costiera, in particolare del piano paesaggistico, sulla normativa regionale urbanistica.   In seguito, nel procedimento giurisdizionale de quo era stata dichiarata la cessata materia del contendere per rinuncia del ricorrente.  In proposito, vds. S. Deliperi, Il piano per l’edilizia soccombe davanti al piano paesaggistico regionale della Sardegna, in Lexambiente, 2011.

[3] Sulle vicende della pianificazione paesaggistica in Sardegna vds. S. Deliperi, La pianificazione paesaggistica in Sardegna. Evoluzione, realtà, prospettive, in C.S.M., convegno “Finestre sul paesaggio”, Cagliari, 1-2 dicembre 2011.

mattone nella sabbia

(foto da Borsaviaggi.it, da panoramio.com, S.D., archivio GrIG)